长沙之所以被称为“楼市调控优等生”，与多年的限购密切相关。一个月前的9月22日，长沙正式放开首套房限购。在楼市新政即将“满月”的30天里，长沙楼市发生了哪些变化？购房者和房地产从业者们有怎样的感受？更多人关注的买房最佳时机到了吗？

9月22日，长沙正式放开首套房限购。近一个月来，看房的本地和外地客户数量增多。中新图片

限购松绑

“长沙房产的王炸来了，首套限购解除，不要购房资格了！”新政一出台，善德房产业务经理杨卫东便通过朋友圈、微信群、视频号等渠道，向购房意向客户广而告知。

以往发出去的信息，很多时候都得不到对方的回应，而这一次，杨卫东不仅收到了很多回复，还有一些通讯录好友主动来咨询长沙购房政策和市场行情，就连他发布的视频号内容，也收获了前所未有的阅读量。

9月22日，长沙发布《关于优化房地产调控政策的通知》，明确居民家庭（含非本市户籍家庭）在长沙购买首套商品住房，不再需要提供购房证明；商品住房网签备案满4年，可进行转让。

“只要在长沙没房子，外省外地的朋友都可以在长沙购买首套房。另外，以前在长沙买了房的，要房产证满４年才能交易，现在网签满４年就可以交易了，相当于时间提前了2年。”杨卫东为咨询者一一解释新政内容。

一直以来，通过限购、限贷、限售、限价等系列政策的实施，长沙被视为楼市调控“优等生”。但近年来，长沙也适时微调政策。2022年5月，长沙将购买二套房的条件从“取得房产证满4年”调整为“网签满4年”。随后再出新政，规定存量房盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算，即“租房换房票”。

到今年9月1日，长沙再宣布执行“认房不认贷”新政。21天后，放开首套房限购。

变化发生

“这个假期有时间来看房吗？”10月1日，于欣接到了购房中介的电话。中介告诉于欣，由于新政出台和假期等多重因素，长沙楼市看房量和交易量翻倍，“地级市的客户组团来看房了”。这让于欣第一次对购房新政效应有了切身的感受。

“目前市场呈现‘三增’现象。”长沙市政协委员、市房地产业协会秘书长刘裕纯说，一是新盘项目的来访量、成交量明显增加，二是二手房的挂牌量逐步增加，三是外地来长沙的购房者集中增加。

德佑地产经纪人陈谱良告诉记者，“9·22”新政出台的第二天，贝壳找房长沙平台新增二手房挂牌量3000套左右。截至10月18日，贝壳找房平台的新房成交量在2300套左右，二手房成交量在3600套左右。“仅中秋、国庆几天，平台二手房成交量便达到了1700多套，每天的成交量200套至300套。疫情期间的国庆假期，成交量甚至还不到200套，形成了鲜明对比。”陈谱良说。

据湖南中原研究院数据显示，国庆期间成交量同比上涨超两成，日均同比涨幅较小，仅有8%，仍为近3年峰值。湖南中原研究院执行院长陈世霞告诉记者，国庆假期成交客户以长沙市六区一县为主，占比63%。部分来自于地级市及省外，省外客户占14%。此外，通过新政获取首套房资格购房客户成交占16％。

记者注意到，在长沙多个楼盘营销中心，还挂出了“热烈欢迎地市州看房团”“热烈欢迎大湾区看房团”等横幅。

在江苏工作的王女士是湖南人，孩子即将上小学，一家人有了回长沙发展的打算，由于户口和社保达不到条件，一直无法在长沙购房。在得知长沙购房新政后，她立马联系上了陈谱良。

了解到对方对房价、物业、教育配套等需求后，陈谱良通过线上平台为王女士推荐了几处房源。国庆节当天，王女士一家来到长沙，下高铁后的第一件事就是看房，第二天便成功签约购置了一处房产。

楼市回暖让相关从业者看到了更多的机会。“这一个月来，部分之前离开房地产行业的人有回流行业的迹象。”刘裕纯透露。

家装行业随之升温，美迪装饰副总裁钟诚表示，国庆期间，美迪装饰总体进店客流及成交量环比有20％的涨幅。“长沙放开限购，会显现在住房成交量上，对家装企业的中长期发展是利好的。”钟诚说。

氛围如何

杨卫东向记者透露，虽然国庆来长沙看房的外地客户数量上涨，但实际成交比重并不高，“可能7个人看房，只有一两个人会定下来”。

在杨卫东看来，长沙本地客户购房大多是为了追求更好的教育配套和居住环境，急着挂出老房，置换新房。“地级市客户是来长沙购置刚需首套房，刚需客户更需要观望，一般经过3次周末或假期来看房，才能够确定下来。”杨卫东预计，明年元旦或春节后，长沙楼市将再次迎来一次交易高峰。

越秀栖山悦府项目营销总监周秋红认为，新政在短期内优化了长沙购房群体结构，吸引了一部分地级市和外省客户，购房者主要考虑因素是刚需需求和配套设施，大部分购房者仍持续观望。

于欣属于这群观望者，她毕业后在长沙工作，今年社保正好交满两年，家里开始催着她多留意长沙的楼盘，准备在长沙购置房产。从“认房不认贷”到“首付两成”，再到放开首套限购，老家的父母比于欣更焦急，“现在政策基本就是放开了，之后长沙房价还控制得住吗？”“这么多人去长沙买房，还能有好房子留下吗？”……

“急也没用，买房又不比买衣服，当然还是得谨慎一些。”于欣说，新政刚实施，自己并不想“被政策推着走”。“说不定以后还有更好的购房时机呢，我们再多看看。”她这样安慰父母。

“市场热度将趋于平稳，新政对不同类型的房产影响不同。对于高端房产来说，需求可能会增加，对价格有推升作用，而对于二手房和普通住宅的价格影响相对较小。一些不热门的区域和楼盘，市场回暖速度可能较慢。”周秋红说。

理性看待

在刘裕纯看来，购买首套商品住房不再需要提供购房证明，打通了刚性住房需求的路径，商品住房网签备案满4年可进行转让，打通了改善性住房需求的路径。“把存量房源盘活，把增量房源优化，将持续为稳定长沙房地产市场起到关键作用。”刘裕纯说。

据湖南中原研究院分析，短期内四季度市场成交有望得到一定回升，但受购买预期疲软及购买力不足影响，市场复苏持续力不足，仍需依赖经济回升拉动，短期效果良好，中长期难以保障。而网签备案满4年可转让，有利于增强二手房市场流通性，满足“以小换大”“以旧换新”客户群体的切实需求，缓解资金压力，释放一小波换房客量。同时，二手房市场库存量将进一步增加，对比目前在售的新房，二手房更具价格优势和即买即住优势，二手市场将分流部分新房客量。

刘裕纯表示，需要理性看待这次楼市热度的回升，不能因为楼市的“量价齐升”而忘记了“房住不炒”的原则。“开发商还应在项目配套、房屋品质等方面再下功夫，提供优质的产品保障市场供应，购房者应根据自己的实际情况来选择是否买房，什么时候买房，买什么价格的房，切忌高杠杆买房。”刘裕纯说。

文 | 政协融媒记者 李崎瑜