将“沉睡”土地资源转换为有效资产,“浏阳模式” 成效初现
浏阳市宅基地流转试点村——新河小区航拍图。
□ 湘声报记者 寻晓燕
从浏阳市大瑶镇往西南方向驱车约10分钟,一片青山环绕的别墅群映入眼帘,“悠然见南山”的文化墙与周边的凉亭、绿廊相映成趣,这便是大瑶镇南山村新河小区,这里集中居住了28户农民,其中26户来自外村镇。
新河小区是浏阳市宅基地制度改革的试点村之一。浏阳市国土局副局长王艺辉告诉湘声报记者,新河小区的兴建得益于浏阳宅基地新政的推行。
“在改革中,浏阳进一步扩大宅基地流转范围,改善农民居住环境,盘活‘沉睡’的土地资源,使其转换为有效资产。”浏阳市常务副市长吴敏说,作为全省唯一同时承担宅基地制度改革、集体经营性建设用地入市改革、土地征收制度改革三项改革试点任务之地,浏阳农村土地制度改革的最终目标是让农民拥有更多获得感。
而农村房屋可在县域内交易、开发集体经营性建设用地可在网上挂牌出让等一系列颇具亮点的实践,让浏阳走出了一条农村土地制度改革新路。
宅基地流转破冰
大瑶镇国土资源所所长罗其宴告诉湘声报记者,来新河小区前,外来户们在自己村子里也有宅基地。根据农村宅基地“一户一宅”原则,他们必须退出原有宅基地,才能在新河小区置地建房。
在新河小区建房所用地块被划为3个等级,价格分别为每块10.8万元、11.8万元、12.8万元,根据“先到先选”“价高者得”的原则择位竞价。
这26块宅基地,给南山村集体一次性贡献了308.8万元的收入,基本可满足新河小区道路、广场等基础设施建设所需费用。此外,外来户们每年还要交宅基地有偿使用费,一块140平方米的地,每年约1100元,用于村里基础设施的日常维护开销。
这样的农村土地制度改革模式,在“浏阳宅基地有偿使用办法”试点方案中可找到对应的内容。
在实施过程中,让新住民们交钱不难,难的是让地块上的原住民腾退土地。为此,浏阳又出台了“宅基地有偿退出办法”。
罗其宴介绍,新河小区地块所在区域内,此前有7栋房子,仅3栋住人,其中2户选择了拆房退地给村集体后,重获资格在新河小区申请宅基地建房,拆房时所得补偿,能完成新房主体结构;另外1户,家中直系亲属早已进城落户,他们选择了宅基地暂时退给村集体,同时获得7万多元的房屋拆迁补偿。另有4栋房屋空置多年,等房屋自然倒塌后,房下的地自动退还给村集体。若提前拆房,涉及的房屋继承人的补偿支出,均从外来户交的宅基地有偿使用费中开支。
浏阳在宅基地流转中有偿使用、自愿有偿退出、流转范围可跨全市各村镇等破冰之举,逐步形成了备受关注的“浏阳模式”。
王艺辉介绍,浏阳市出台涉及宅基地改革的管理办法和制度共6项,坚持以问题为导向,一些多年的历史遗留问题得到解决。
由于大瑶是“全国综合实力千强镇”,不少外来村镇农民愿意通过土地流转迁居此地。但这种“流转”长期以来未被法律认可,这些农民担心哪天村里又把地收回去了。
而浏阳宅基地改革试点推行后,宅基地可在全市各村镇间流转,只要符合“本市农村户口、一户一宅、原有的宅基地已退出复耕”条件的,均已拿到了注明房屋土地面积的不动产证,这给南山村外来居民吃了一颗“定心丸”。
多方合力助推改革
2015年3月,浏阳市开始实施宅基地制度改革试点,成为全国33个试点之一。2016年,又担负起集体经营性建设用地入市改革、土地征收制度改革试点任务,至今仍是全省唯一一个同时承担3项农村土地制度改革之地。
两年来,为推进农村土地制度改革,浏阳市成立了专项工作领导小组。主抓国土规划工作的吴敏说,中央对改革试点持宽容态度,在要求坚守“土地所有权性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”的改革底线,严格落实“不得以买卖宅基地为出发点,不得以退出宅基地使用权作为农民进城落户的条件”的基础上,全国人大常委会给浏阳农村土地制度改革授权:可以突破现有法律大胆探索。
有了这个“尚方宝剑”,浏阳在3项改革上大刀阔斧:
——经过展开调查摸底、收集问题意见、选取试点村先试先行、学习借鉴其他地区经验等程序后,建立起17项针对农村土地改革的制度规范。
——在全省率先成立农村资源流转交易中心网络服务平台,并设立专门的全免费服务窗口。目前,全市已成交农村资源流转交易942宗,面积达9万余亩。
——在全省率先创建农村集体建设用地地价体系,为宅基地依法有序流转、收购、退出和抵押提供了价格指导。
2017年初,孙文君受国家土地督察武汉局委派到浏阳市挂职副市长,专门协助推进农村土地制度改革工作。
“浏阳是一个适合改革的地方,老百姓的思想是走在前沿的。”回顾这一年的工作,孙文君感触颇多,通过两年的实践,浏阳已经找到一条适合浏阳的农村土地改革之路,即以集体经营性建设用地入市改革带动宅基地和征地制度改革,致力于促进乡村产业升级,最大限度释放改革红利,让更多的老百姓有更多的获得感,让农村土地制度改革成为乡村振兴的助推器。
对于浏阳农村土地制度改革,浏阳市政协也积极参与推动。翻阅近几年的市政协提案、大会发言材料、协商材料,其中不乏推动农村土地制度改革的建言。
其中,一份关于《提高土地利用综合效益、促进城镇健康发展》建议提出,要铁腕治理低效闲置土地,集约高效利用建设用地,大力推进农村土地、房屋确权颁证工作、推进土地承包经营权依法有序流转。
浏阳市政协委员刘琳在市政协委员建言献策会议上,作了《深化宅基地制度改革 充分释放政策红利》发言,提出放开农户住宅和宅基地使用权入市、建立农户宅基地退出补偿机制和保障机制、建立农村宅基地使用权入市交易的运行机制、制定农村宅基地使用权入市交易的保障措施等建议,得到市领导的现场答复。
为农村土地制度改革积累更多经验
在王艺辉的办公桌上,摆放着一份省国土资源厅下发的函,内容是关于尽快推进“城乡合作建房”改革事项落地见效。
王艺辉介绍,按之前的规划,浏阳农村土地制度改革试点时间截至2017年12月,但目前中央要求各地农村土地制度改革试点延长1年时间。 “城乡合作建房”改革试点将是今年的新项目,按照国务院和省委相关文件和会议要求,是在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下,探索返乡人员和当地农民合作改建自住房,盘活农村存量建设用地,优化农村生产生活生态用地布局,促进农村一二三产业整合发展。
宅基地改革是否存在瓶颈问题?吴敏答道:“改革是好事,也很有压力。”他说,比如村庄建设与土地规划不够完善、农村土地制度改革若全面铺开基层财政压力较大等。自改革至今,浏阳市财政已在农村土地制度改革方面投入几千万元,主要用于开展确权登记的测算费用和不动产证的发放。
“一年之后试点结束,政策怎么走?会有改革遗留问题吗?”吴敏坦言,这是来自基层的最大顾虑和呼声。对此,国土部相关负责人回应:“所有改革遗留问题都会统筹解决,都会认账和兜底。”
谈及未来,吴敏充满信心:“我们愿为中国农村土地制度改革积累更多的实践经验,在条件允许的区域,在国家和省市的指导下,积极开展更深入的探索。浏阳作为农村土地制度改革承担地,宅基地流转改革工作必须坚持,投入也必须增加。”