从4月18日长沙全面放开限购，到5月17日央行降公积金利率、降商贷利率、降首付比例，一个多月来的长沙楼市究竟发生了哪些变化？

部分房企推货节奏加快

4月18日，长沙市住建局印发《关于支持居民购买改善住房的通知》，明确不再审查购房者资格条件，并推出“以旧换新”政策，支持居民购买改善型住房。此举标志着长沙市全面放开限购。

据长沙市住建局公开信息，新政发布后的4月22日至28日，长沙市内六区新房市场活跃度提升，新建商品房住宅供应28.41万平方米，周环比增长122.13%，新建商品住宅成交17.47万平方米，周环比增长54.33%。

克而瑞湖南区域的数据也显示，新政后的第一周，长沙商品住宅供应面积17.82万平方米，环比上涨364.6%，房企推货节奏加快。

长沙市住建局在新政执行细节答疑时曾表示，“以旧换新”政策主要以鼓励各市场主体根据政策要求，结合自身经营计划按市场化原则组织实施，可参照两种方式，即开发企业单独推出“以旧换新”购房方案，或开发企业联合中介机构共同推出“以旧换新”购房方案。

长沙“以旧换新”政策推出后，长沙城发恒伟置业有限公司最先行动，4月24日，城发恒伟旗下多个楼盘项目均参与“以旧换新”活动，并与新环境等中介进行合作，所有参与活动的客户只需支付1%的中介佣金。

4月21日，长沙市天心区的舒先生根据城发恒伟“以旧换新”政策选定新房。随后，新环境怡海星城高云路店负责旧房销售，从正式挂牌到确定售出，只花了10天，成为长沙市“以旧换新”的首个成功案例。

央行“5.17”新政发布后，长沙随之跟进落实调整首付比例、房贷利率等，首套及二套房首付比例分别为15%、25%，首套房贷利率由3.75%降为3.65%、二套由4.1%降至3.95%。

5月17日晚，位于梅溪湖二期的纯新盘招商蛇口·天青府首开，现场人潮涌动。“189套房源，300多组客户摇号购房，129平方米、143平方米户型几乎被秒光，开盘现场去化率高达93%。”该项目营销负责人表示，新政出台后，购房者的看房热情比之前有所提高，目前项目正积极推进施工，预计6月份将加推新房源。

购房者观望情绪加重

与部分房企售楼部热火朝天情形不同的是，记者走访了长沙多个楼盘销售中心和中介门店，得到的反馈却是另一番景象。

多个楼盘销售中心表示，在新政出台后，来访量和成交量并没有明显变化。

湖南中原研究院监控了2018年以来的五一假期间长沙内五区商品住宅成交数据，今年五一的日均网签成交首次跌破百套，日均仅有63套、0.91万平方米，同比跌幅超过6成；市场来访认购方面，五一访购同环比齐涨，主要依靠活跃项目拉动，其中成交量同比涨幅83%，盘均来访量上涨67%，但转化率不及历史同期水平，为近5年最低，且市场项目间表现差异较大。

“新政出台时，同行们都很激动，期待能看到市场重新热起来，但目前看来，还没有达到预期。”象盒找房门店经纪人刘冲表示，目前咨询的客户多些了，但大家还是处于观望心态，缺乏市场信心，都担心跌价。

湖南中原研究院执行院长陈世霞认为，一方面是宏观经济压力仍在，居民收入下滑，对于房地产预期不乐观，另一方面在房企频繁暴雷等负面新闻影响下，居民愈发不敢轻易买房，导致房地产市场销售压力越来越大。

“再等等看吧。”这是德佑地产经纪人陈谱良近期从客户那听到最多的回复。让他感到不解的是，限购放开前，还有很多户口、社保未达到条件的客户想方设法希望能尽早在长沙买房，现在符合买房条件了，他们的意愿反而没那么急切了。

1997年出生的雅琪便是如此，一年多前她从深圳辞职，来到长沙工作，因为社保未缴满年限无法在长沙买房，而如今有了购房资格，她却放慢了看房和买房的步伐。

“现在房价在降低，政策也频繁出台，说不定之后优惠力度更大呢，多看看总不会错。”雅琪说。

看着政策松动，不少购房者在沟通环节也开启了“大砍价”模式。

陈谱良曾接待过一名客户的咨询，对方看好了房子，开口便是希望能将75万元的小两室二手房砍价到68万元，陈谱良也深感无奈。

同样的情况，刘冲也碰到过不少回，“打电话过来咨询二手房，房子还没看，先问能否砍价，基本都是希望能砍价优惠10万元，卖家也很难接受。”

刘冲还发现一个特别的现象：越来越多的90后购房者，开始倾向于价格低的“老破小”二手房，教育资源、居住环境，甚至有无电梯都不再是他们的考虑因素。

楼市销售分化明显

在陈谱良看来，整体上当前仍是看房的居多，成交的偏少，楼市回暖“还为时尚早”。

根据湖南中原研究院5月12日至18日数据，长沙市内五区商品住宅呈现出供涨销跌，供应量高于今年周均水平，房企推货热情有所提升。而成交量连续3周下滑，表现仍较为平淡。5月19日至25日数据则显示，5月第4周市内五区商品住宅新房交易呈现出供应量、成交量、均价齐涨的情况。在供应和热点项目集中网签支撑下，市场成交有所回升。部分高价项目开盘集中签约，带动均价结构性上涨。

不少行业人士认为，目前长沙楼市步入大分化时代。

刘冲告诉记者，近段时间，无论是新房市场还是二手房市场，都呈现着“冰火两重天”的景象——长沙核心区域、有优质学区的房子，行情火热，不乏买家。而地段一般、没优质学区的房子，仍然少人问津，卖房基本靠缘分。

“有好地段、好教育、品质高的楼盘相对更好卖，常规又没加推的项目变化不明显，市场暂时没有普遍回暖，个别项目表现相对优异。”陈世霞说。

据湖南中原研究院5月27日发布的数据，全国超过80%的城市已经开始执行“5.17”新政。

“新政兑现需要一定周期，一般北上广深等一线城市对新政的反应更为迅速，也更为强烈。”陈谱良根据过往新政出台的后续发展推测，还需要等一线城市发酵一段时间，预计两三个月后政策对长沙的影响才能显现出来。

陈世霞认为，长沙“4.18”政策放开了限购，“5.17”政策降低了购房门槛，照顾刚需的同时也激活了改善需求的客户，随着市场的回暖，有需求的客户会陆续入场。

文 | 政协融媒记者 李崎瑜