这个夏天，位于长沙县春华镇的百熙村，迎来了多位“新村民”——来自50公里外的长沙城区的市民，他们在村里租赁闲置房屋，装修改造后，在此度假、康养或定居，享受宁静的田园生活。

外来市民之所以能在百熙村放心租赁与居住，是因为村集体联合律师事务所等专业机构，开创了闲置住宅使用权流转“两书一鉴证”(专业律所见证书、公证处公证书、村集体鉴证)服务模式，防范、化解房屋租赁可能存在的法律风险。

如今，市民的田园梦与乡村闲置资产碰撞出火花，百熙村的集体经济发展也有了新盼头。

百熙村党支部书记张志钊（右二）、望龙律师事务所主任杨文（右一）、长沙市民冯东（左二）等参与“两书一鉴证”文书的签定。受访者供图

破解闲置农房盘活痛点

7月18日上午，在长沙市雨花区经营旅行社的冯东，收到了百熙村的第一份乡村闲置农房流转“两书一鉴证”文书。

今年5月，冯东在百熙村考察乡村旅游，看中了一栋闲置农房，意向是将其改造成乡村民宿。闲置农房为村里的五保老人所有，因老人年迈，生活不能自理，前年住进了镇上的养老院，因此房子一直闲置。

冯东表达了租赁意愿后，村党支部书记张志钊带人找到了这位老人，在征求其同意后，到国土部门为农房办理了不动产权证，随后签订了房屋租赁协议。为了确保房屋租赁合法有效，规避后续可能出现的法律纠纷，由湖南望龙律师事务所出具《法律审查意见及见证书》，长沙市麓山公证处出具《公证书》，村委会出具《百熙村闲置农房使用权流转交易鉴证》，为租赁提供信用背书。

湖南望龙律师事务所主任杨文告诉记者，3份文书皆具备法律效力。其中律所、公证处对交易程序及合同内容等进行法律审查，同时叠加基层政府、村集体的公信力，为交易双方搭建信任桥梁。文书中明确了租户、村集体、闲置房屋使用权所有者三方的权利和责任，让“法”与“信”紧密关联，解决乡村闲置住宅盘活的诚信痛点。

杨文表示，“两书一鉴证”模式与新出台的《农村集体经济组织法》的立法宗旨高度契合，既推动农村集体经济组织作为集体财产的管理方参与交易，同时引入村民委员会以自身公信力为交易安全背书，可充分发挥其组织引导、沟通协调、运用村规民约进行自治的优势，为城乡资源要素的流动护航增信，更好地促进合同履行，推动集体经济和乡村产业发展。

“有了这3份文书，就可以着手装修了。”冯东说，目前正在设计房屋改造方案，待到天气凉爽后，便正式动工。

百熙村这栋闲置的村民房屋已被长沙市民何艳夫妇租住。政协融媒记者 许望桥摄

“两书一鉴证”护航农房租赁

“‘两书一鉴证’模式的诞生，经历了较长时间的摸索。”张志钊介绍。

2020年，受疫情影响，在外打拼多年、曾担任企业高管的张志钊选择回到老家百熙村生活。因管理经验丰富，具备产业发展思维，他获选担任村党支部书记。

地处长沙县与浏阳市交界处的百熙村，是“中国大学之父”张百熙的故里，村里有万余亩的大岭山森林，空气优良，生态宜居。因地理位置相对偏僻，交通不便，百熙村集体经济发展薄弱，曾是省级贫困村。张志钊任村支书后，全村虽已脱贫，但没有特色产业。全村户籍人口有4000多人，但常住人口仅1200多人，不少房屋处于空置状态。

许多城市人都有一个田园梦，向往空气清新、山清水秀的生活居住环境。张志钊考虑利用村里的闲置房屋，发展康养休闲产业，吸引长沙的市民来村里租房度假或者长期居住。

经过走访调研，张志钊发现，长沙城区周边不少乡村都在探索发展市民租住闲置房产，但是矛盾问题不少。例如，有租户租住一段时间不满意，想提前退租；有租户与房屋户主关系不融洽，发生纠纷；有房屋户主家中情况发生变化，进城务工的子女及亲属要返乡居住，挤占出租房；有房屋户主发现别人家的房子租出好价格，单方面提出涨价……由此产生的租户爽约、户主赶人情况，为基层治理增添了不小的压力。

“城乡居民之间不熟悉导致的不信任感，闲置住宅的产权、土地、邻里关系等复杂情况，是市民来乡村投资闲置住宅的重要制约因素。”张志钊说，周边乡村多起矛盾纠纷，加上彼时疫情防控的相关要求，让村里闲置房屋资源盘活项目迟迟没有启动。

2023年7月，长沙县文旅局驻百熙村第一书记张柱到望龙律师事务所参加长沙市律协党建交流月活动时，他向杨文表达了村里对闲置房屋租赁的担忧和困惑。

杨文当即提出由专业法律团队、公证机构以及村集体三方合力助推闲置农房等乡村资源交易的规范化、法治化、长效化，镇党委、政府具体指导实施。该提议得到了百熙村集体的认可，在得到上级批准同意后，村集体和望龙律师事务所开创了闲置住宅使用权流转“两书一鉴证”模式，将闲置住房盘活过程中，市民的担忧以及可能存在的法律风险等问题主动提出、提前化解，为盘活利用工作提供法律保障。

张志钊告诉记者，“两书一鉴证”模式还包涵了一整套的房屋租赁规则和流程。为确保闲置住房盘活可持续推进，村集体联合县供销公司、部分乡贤和村民代表成立了长沙张百熙供销服务有限公司，由村集体控股，借用城市二手房买卖的成熟模式，开展租赁交易业务。公司还设置了专门的“农房经纪人”，负责闲置住宅流转。其身份类似于城市的租房中介，工作职责包括发布房源信息、联系客户看房、做好租户与房屋户主的沟通对接等。根据每栋房屋的租赁成交情况，公司拿出一定收益作为其业务提成。

“公司还建立了全村空置房源信息库。”张志钊说，必须是闲置无人居住的空房，或者不是户主一家唯一的住房，方能纳入信息库，公司为空置房源入市把好了第一道关。租户看中房屋后，由村集体出面，为房子确权办证，确保入市房源产权明晰。租户确定租赁房屋后，需与房主签订租赁合同，并签订“两书一鉴证”文书，同时交纳一笔数额不多的服务费用，以保证公司运转及购买律所和公证处的服务。租户将房屋租金交付给公司，再由公司按照签订合同的租房价格，按月将租金发放给户主，避免出现单方面涨租金的情况发生。而租户与房屋户主任意一方发生违约行为，律所将启动法律程序，实施追责。

“一整套流程，保障了闲置住房盘活利用工作有序推进。”张志钊表示，相关的探索，既充分保障了原住村民的利益，也保护了“新村民”的利益，确保了闲置农房流转的合法性和公正性，消除了市民的投资顾虑，同时帮助了村集体实现对集体资产的科学化管理。

流转了闲置的房屋，农民得到租赁等实惠，下乡租住的市民对房屋进行常年维护，不至于让空置房屋衰败下去，市民享受到了田园生活，精神上得到了满足——在张志钊看来，这是一个良性循环。

更好吸引“人财”下乡

经过梳理，百熙村现有50多栋全闲房（已无人居住），100多栋半闲房（有意愿出租，只有1到2位老人在居住）。2023年9月开始，百熙村开展了“城乡对接·村社互进”行动，主动与长沙各社区对接，以“党建共建”为引领，组织市民下乡参加乡村集市、体验乡村生活、品尝乡村美食。活动吸引了不少市民前来村里看房，其中，两位市民分别看中了闲置房源，两栋房产很快被盘活，进入租赁市场。

今年2月，长沙市委印发一号文件《关于学习运用“千万工程”经验纵深推进乡村振兴示范市建设的实施意见》提出，有序盘活乡村闲置资源，支持集中盘活、自主盘活等多种方式盘活闲置农房，探索闲置住宅使用权流转“两书一鉴证”模式。“两书一鉴证”正式被写入官方文件，使得其实施有了政策依据。

百熙村农房经纪人易美介绍，今年3月，长沙退休职工何艳和丈夫正式租住了百熙村的一套闲置农房，成了第一户“新村民”。何艳租住的房屋业主在外省生活居住，因房主9月份才有时间来村里确权办证，目前该栋房产尚未办理“两书一鉴证”手续。考虑到何艳和丈夫有避暑需求，经过沟通，在征得房主同意后，公司还是“破例”让租户先住了进来。

“房子一年租金4000元，不算贵，而且离城区不是很远，生活还算方便。”何艳说，她和丈夫打算在这里长住，为此已经投入了数万元，对房子进行了修饰，在房前种上了鲜花，房后开辟了菜地，养起了鸡鸭。

“这些天我接待了5批来看房的市民，又有5户村民主动提出将闲置住宅委托村集体统一出租。”易美说，有村集体背书、有法律保障，使用统一的合同，基本上谈好了价格，马上就能成交。和城里的租房中介一样，易美每天接打电话，带客户看房，忙个不停。截至目前，百熙村已成功盘活7套闲置农房，5户“新村民”住进了村里。

村里闲置房屋流转起来后，张志钊有了新的打算：“来村里租住的市民多了，尤其是老年人增多，他们的子女也会时常来看望，甚至度假休闲。村里准备发动能人建两家饭店、开设几家农家乐，同时借助人气，将村里的土特农产品带进城，让村民增收，让村集体经济发展壮大。”

在张志钊看来，以盘活闲置房屋使用权为切入口，吸引城市资本下乡，带动农村经济发展，是实现乡村振兴、促进城乡共赢共融的“双赢之举”。

文 | 政协融媒记者 许望桥