在我国城镇化步入存量优化阶段，情绪经济浪潮席卷全球的大背景下，城市更新和文旅消费市场正经历深刻变革。传统“大而全”的重资产文旅模式，因过度依赖硬件设施建设，却忽视文化情感价值的挖掘，在同质化竞争中举步维艰，难以满足游客对情感共鸣、品质保障和个性体验的核心诉求。在此形势下，“小而美”场景焕新锚帆桨理论应运而生，为城市闲置空间的适旅化改造提供了创新范式。本文基于该理论，构建“三维焕新·黄金三角·轻资产闭环”方法论体系，并结合典型案例，揭示其在闲置空间适旅化改造中的实践路径。
理论核心与方法论架构
“小而美”场景焕新锚帆桨理论，是应对当前文旅市场变革的创新理念。它以轻资产为船身，降低对硬件的过度依赖；以敏捷化为风帆，敏锐捕捉市场动态；以协同网为桨板，整合各方资源，构建起坚实的企业生存基础 。“专精特新”则为文旅企业提供技术标准与社会价值背书，二者统一于生态位竞争策略。
错位锚定，能让企业精准定位细分市场，避开同质化竞争。如开封清明上河园以宋代婚俗开辟婚登赛道，通过实景演出、互动体验等形式，让游客深度感受宋代婚俗文化，年接待游客量突破800万人次 。敏捷帆动，可使企业快速响应市场变化。像西安长安十二时辰主题街区，构建分钟级响应机制，利用物联网、大数据技术实时监测游客流量、安全状况等信息，一旦市场需求发生变化，便能迅速调整运营策略，开业首年游客满意度达95%。协同桨板，有助于企业整合多元主体资源。例如景德镇陶溪川文创街区，整合陶瓷工坊、艺术家工作室、文化企业等，形成“创意设计 - 生产制作 - 展示销售 - 文化体验”的资源三角模型，2024年吸引游客超600万人次，商户年均营收增长65%。
“小而美”场景焕新锚帆桨理论以“锚定价值、借帆赋能、划桨前行”为逻辑主线。该理论衍生出三大核心模块：三维空间焕新体系从平面、立体、网络三个维度对空间进行重塑；黄金三角协同机制整合政府、资本、企业三方资源；轻资产闭环运营模式依托模块化、数字化、证券化手段，降低运营成本 。三大模块相互关联、协同作用，构成完整的城市闲置空间适旅化改造方法论体系。中旅联以“轻资产运营+自主IP孵化”盘活存量资产的实践，正是这一体系的生动诠释。其研发的“沉浸式演艺”“萌宠乐园”“城市IP主题乐园”等新业态，通过精准匹配城市公园、广场、街道、室内场馆等公共区域的资源特性，快速迭代场景以适应市场变化，并借助线上线下传播矩阵实现品牌落地，成功将原本“政府花钱养”的公共区域，转化为“能赚钱、有活力的产业载体”，构建起“资源精准匹配-场景快速迭代-传播矩阵落地”的闭环模型，为轻资产闭环运营模式提供了新的实践样本。
三维空间场景焕新体系的创新实践
在平面空间推动功能重组与场景串联。平面空间的改造旨在打破功能单一性，借助空间拓扑分析技术重新规划。广东云浮云茂高速白石服务区通过“购—制—游”动线设计，将农贸市集、食品加工工坊与玻璃栈桥观光区串联，从单纯交通服务节点转变为文旅消费热门场所。2024年，服务区带动周边客流增长40%，单位面积商业价值提升2.3倍 。
在立体空间推动垂直业态分层与价值叠加。利用BIM技术进行垂直空间规划，实现业态分层与价值叠加。上海M50创意园采用“底层画廊引流、中层工作室租赁、顶层剧场运营”的垂直布局，形成“流量—收益—品牌”价值链条，实现租金溢价50% 。
在网络空间推动数字技术突破物理边界。VR/AR、NFT等数字技术助力虚实融合。湖南张家界元宇宙景区将自然风光数字化，结合NFT数字藏品开发线上旅游产品，2024年线上衍生品收入超门票收入30%；南京老门东通过AR导览与沉浸式戏剧，使商圈客流量增长28%，激活传统街区活力。
黄金三角协同机制的资源整合
政府方—政策杠杆与制度保障。政府通过政策引导社会资本参与。河南郑州在油脂化学厂改造中采用“特许经营 + 资产盘活”模式，以20年经营权置换1.2亿元社会资本；深圳将南头古城纳入历史城区保护计划，出台税收优惠政策，吸引企业投资，实现历史城区活化，日均客流量突破5万人次。
资本方—金融创新与风险共担。面对城市更新项目资金需求量大、回报周期长的特点，资本方创新金融模式。主理人商业发展贷采用分阶段“连续贷款”模式，联动场地方租金减免政策与政府消费券专项扶持；场景焕新投贷联动创新“业主方投资劣后+运营方贷款”模式，实现风险共担，为项目解决资金难题。
企业方—IP孵化与商业转化。企业通过文化IP孵化与商业转化创造价值。山隐集团挖掘滇池渔文化打造昆明海晏村项目，撬动民间投资5亿元，年接待游客超百万人次；浙江远见集团将浙江缙云仙都景区升级为深度体验型文旅目的地，游客停留时间延长，综合收入增长210%；凯歌儿集团将河北唐山宴烂尾商场改造为文旅商综合体，年均接待游客500万人次 。秦皇岛阿那亚从濒临烂尾的海景房项目转型为滨海旅游度假综合体，打造“孤独的图书馆”等网红地标，举办文化活动，年销售额超30亿元，年客流量达300万人次，成为社区类空间改造的典范。
轻资产闭环运营模式的实施路径
实施模块化设计，促进降本增效和快速复制。采用标准化功能模块实现灵活改造。中旅联控股在成都商场改造中运用“IP + 模块化”模式，建设周期缩短30%，成本降低25%；云浮云茂高速白石服务区通过模块化设施建设，工期压缩40%，快速转型为“高速文旅综合体”。
实施数字化运营，促进精准管理和体验升级。数字化工具提升运营效率。黄山屯溪老街运用数字孪生技术，客流量提升100%，运维成本降低30%；上海桃浦智创城地下空间通过智能导览与AR互动系统，商业坪效达传统商场2倍；京东方艺云的苏州湾数字艺术馆打造全场景数字化艺术空间，提供沉浸式互动体验。
实施资产证券化，促进资金回笼和持续发展。资产证券化助力资金回笼。广州广报阡陌间将旧办公楼改造为数字艺术园区，通过资产证券化将投资回收周期从7.2年压缩至2.8年，吸引社会资本参与城市更新。
生态合作伙伴关系构建
协同机制设计。建立“政府规划引导—资本精准投入—企业专业运营—社会广泛参与”的四维协同机制，明确各方权责利，形成合作合力。
利益分配模式。设计“基础收益保底+超额利润分成”的动态分配方案，根据各方投入和贡献确定收益份额，平衡利益，保障合作可持续性。
风险防控体系。构建涵盖政策、市场、运营的全流程风险评估与预警机制，引入保险、担保等工具分散风险，定期评估并化解潜在风险。
综上所述，本文构建的以“小而美”为核心的闲置空间适旅化改造方法论，通过三维焕新体系、黄金三角协同机制和轻资产闭环运营模式三大核心模块的协同运作，为城市闲置空间适旅化改造提供了系统解决方案。未来，需进一步深化数字技术与金融创新融合，推动该方法论在更多城市更新项目中的应用。同时，不断完善生态合作伙伴关系，共同探索更多创新实践，助力城市高质量发展，推动文旅产业迈向新的发展阶段。
文 | 陈献春 作者系亚洲青年领袖论坛首席专家、中国旅游景区协会副会长兼秘书长