“最少的1000元，最高的上万元。”近日，长沙市芙蓉区东成大厦小区业主陈晓秋从小区业主委员会领取了红包，她告诉记者，从2018年的200元到现在的1000多元，红包金额越来越大，业主们的获得感也越来越强。

东成大厦小区业委会主任谈俊介绍，2016年，小区业委会收回了物业管理权，开始自管小区物业。从此以后，业主不仅不要交物业费，还连续6年收到了红包。

“小区收入来源于广告费、停车费、仓库等公共区域的租赁费，每年收入有100多万元，拿20多万元出来给业主发红包。”谈俊表示，去年红包是880元起，今年涨到1000元，以后会越来越多，给大家实实在在的回报。

在长沙，已有多个小区实现了物业自管，也有类似的发放红包的惠民之举。不少居民期待自己所居住的小区也能实现自管，享受到同样的红包收益。那么，自管物业的小区是如何管理的呢？是否所有小区的物业都能实现自管？政协融媒记者进行了一番调查。

新春之时，长沙东成大厦小区业主排队领红包。该小区物业自营自管后，业主乐享物业收益。  张洋子摄

物业自管，居民获益

东成大厦于1999年建成交付使用，总面积4.7万平方米。大厦内既有住宅又有写字楼，小区依托大厦成立，是典型的商住混合小区。

交付10多年后，大厦基础设施逐渐老化，水电等方面都存在隐患，原物业公司的管理无法跟上业主的需求，致使业主与物业公司之间的矛盾越来越多。

谈俊介绍，因为原物业公司对小区停车收费擅自涨价以及未经业主同意动用维修基金两件事，2014年，全体业主通过法律途径起诉了原物业公司。2015年初，法院判决业主方胜诉，7月小区成立了新的业委会。

谈俊原是江苏某公司驻长沙办事处的员工，做了多年的建材生意，对地产行业相对较熟悉。2016年3月，在他的牵头下，小区业委会注册成立了以全体业主为股东的好邻居物业公司，开始自管小区物业，原物业公司退出了东成大厦。

“我们小区是长沙较早实现物业自管的，炒掉物业公司后，当时没有经验，我带着几个人去深圳，走访了几个不同档次的自管小区，虚心请教管理的方法。”谈俊说，好邻居物业公司学习沿海经验，聘请了项目经理，做日常管理工作。

利用小区的公共收益，好邻居物业公司完成了电梯、中央空调、自来水、数字监控等十大工程的更新改造，将结余的钱给所有业主发红包。红包的金额由业主的房屋面积决定，按照比例发放。

在好邻居物业公司公示栏上，张贴着物业管理费和公共收益的收入和支出，各项费用清楚明白。小区业委会决定，每年的公共收益资金存下30万元，作为小区建设的资金储备。

“过道的灯亮堂了，随处粘贴的小广告不见了，新电梯不再发抖，各种设施及时更新，我们住得也放心。”陈晓秋等业主点赞小区物业自管后带来的变化。

东城大厦小区的自我管理模式，吸引了不少小区的业主前来参观学习。

并非想“管”就能“管”

在长沙，物业自管的案例还有不少。

胶水封锁、拆道闸、伤人、打官司……2020年，雨花区裕华名苑小区业主和物业公司之间的矛盾纠纷升级到不可调和的地步。经过两年的民事诉讼，2022年6月，经雨花区人民法院判决，小区业委会拿回了物业管理权。

诉讼期间，小区物业由第三方管理。第三方审计报告显示，从2021年1月至2022年8月底，小区累计收取停车费、公共场地租金、电梯广告、信号基站管理等业务费66万余元，除去必要的人工、运营、维护等费用，结余33万余元。

小区业委会主任肖艳红介绍，2022年11月26日至12月30日，业委会拿出16万元给足额缴纳物业费的业主发红包，以每平方米2元的标准返利给业主。面积大的写字楼业主，可以领到1万余元。

“除去这16万元，其余的自管资金，计划将全面更新小区的道闸、门禁系统，加强小区建设。”肖艳红说，业主红包将持续发放下去。

芙蓉区建安新商汇小区共有200多户居民，2014年完成交付。业主入住后遭遇物业管理混乱问题。2019年底，小区与原物业公司解约，2020年10月，由业主委员会成立自管物业服务公司，负责小区物业管理工作。

小区业委会主任王学选说，2年多来，小区已2次向业主派发公共收益。扣除了向业主派发的红包，公共收益用于维修加固外墙、改造消防系统、翻新停车场入口等，账面资金还剩余100多万元。

“自管小区没有那么简单，不是想自管就能自管。”王学选表示，并非所有小区都适合自管，也不是自管就能盈利。前提是小区有充足的商业资源，如写字楼、商铺、门店，光靠广告收入难以维持运转，否则仍需向业主收取物业费。

在王学选看来，物业自管要得到小区全体业主的同意支持及配合，需要到住建、消防等部门办理自管手续，得到政府层面的支持。同时，业委会必须掌握物业管理权，工作认真负责。

记者了解到，建安新商汇小区在自管过程中也遇到了不少的困难。前期，物业管理相关办公设备、服务配套设施均是业委会成员自掏腰包垫付资金置办。自管并不意味着物业管理中所有的问题都能解决。自管小区抗风险能力较弱，不仅要妥善处理水浸车、人员伤亡、高空落物等意外事故，业主之间发生矛盾纠纷，也要有人出来调解。

健全物业管理制度机制

2022年12月6日，在长沙市芙蓉区韭菜园街道召开了一场自管小区经验交流会，全市30多个物业自管小区的业委会、监事会、物业服务职业经纪人、业主代表分享交流自管经验，探讨自管小区协同治理。

“星蓝湾小区自管到了第四个年头，走了不少弯路，4年间换了5任物业经理人，专业的经理人难找、难培养。”星蓝湾小区业委会主任张卓林道出了自管小区面临的难题。

张卓林说，长沙不少物业自管小区，由于业委会成员人数有限，后期管理能力跟不上，只能聘请具有管理专业知识、人脉资源、懂得财务的专业服务团队作为“经理人”参与管理。业委会负责决策，并监督合理开源节流，财务公开透明，相当于企业的董事会。随着业主的权益保护意识逐步提高，其参与小区管理的积极性也不断提升，业主们也希望在物业管理中拥有更多话语权。

记者注意到，近年来有不少政协委员围绕小区物业管理话题，建言献策。

针对物业管理出现的一系列新问题，省政协委员刘崇斌提交提案《关于进一步加强我省物业管理的建议》，呼吁进一步健全物业管理立法和制度设计，细化监督管理的规定,明确各部门的物业管理职能职责及违法行为的处罚依据。

“当下物业管理领域存在困难的症结在于管理机制不健全，物业公司管理水平较低，业主委员会自治能力有待提升。”省政协常委彭继球也曾就相关问题提交提案，“组织建好业主委员会就跟‘选班子’一样，要配强业委会人员。当下我们对业委会的组建，重视度还不够。”他建议，充分发挥业主力量，提升小区自治能力，拓宽业主维权途径和理性维权方式，同时注重失信惩戒，推进住宅小区业主信用管理制度。

记者了解到，负责承办提案的省住建厅积极采纳委员建言，自去年6月开始，已着手开发建设业主投票平台,为业主大会的成立、业主监督评价物业服务质量、形成业主共同决定提供方便。同时，组织有条件的小区开展共管账户的试点探索,尝试由业主对物业服务质量提出的评价意见决定物业服务收费，推动建立完善质价相符的物业服务市场机制。

文  | 政协融媒记者 许望桥